COMMENT LE CHOISIR ? 

L'emplacement - la qualité du sol et du sous-sol - la taille - l'orientation - l'environnement extérieur - le cadastre et le droit de voisinage

L'emplacement

Définissez votre secteur d'habitation (ville ou campagne, terrain isolé ou en lotissement)

Terrain isolé ?...

Le terrain isolé n’est pas forcément celui qui est en plein milieu des champs, en retrait de toute habitation. Il s’agit tout simplement d’un terrain mis en vente, souvent par des particuliers qui décident de s’en séparer. Il vous faudra alors délimiter votre parcelle de terrain à bâtir. Pour ce faire, il est obligatoire de recourir aux services d’un géomètre qui bornera votre propriété.

Ce genre de terrain n’est pas toujours viabilisé, c’est-à-dire qu’il n’est en principe pas raccordé aux réseaux collectifs d’eau potable, de gaz, d’assainissement, d’électricité et de téléphone. Vous devez dans ce cas prévoir des frais supplémentaires pour obtenir les raccordements aux équipements collectifs. 

Si, à proximité du terrain, il n’y a pas de réseau de tout-à-l’égout, il conviendra d’acheter une parcelle suffisamment grande pour permettre d’évacuer réglementairement les eaux usées de votre future habitation.

De plus, il vous appartient de faire les démarches administratives nécessaires pour vous assurer qu’il s’agit bien d’une parcelle constructible conformément au plan d’occupation des sols de la commune . Celui-ci est consultable sur simple demande à la mairie. Son étude vous permettra aussi de savoir si les terrains alentour sont constructibles et de prévoir les éventuelles futures constructions autour de votre propriété.

Ces vérifications effectuées, vous devrez demander à la mairie, ou à la direction départementale de l’équipement dont vous dépendez, votre certificat d’urbanisme.

...ou terrain en lotissement ?

Si vous faites le choix d’un terrain en lotissement, vous aurez l’avantage d’acquérir une parcelle bénéficiant déjà d’éléments d’équipements. Le lotisseur titulaire d’un arrêté préfectoral l’autorisant à lotir vous proposera un terrain délimité et viabilisé (raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité etc.). Le terrain est prêt à la construction. Les taxes liées aux branchements sont supportées par le lotisseur et comprises dans le prix de vente.

Cela ne vous dispensera pas de respecter les règles de construction (hauteur, superficie, orientation nature des matériaux). Ces règles sont définies dans le règlement de lotissement et doivent être observées. L’achat se fera auprès d’un aménageur lotisseur et non d’un particulier. Vous aurez l’assurance qu’il s’agit bien d’un terrain constructible spécialement aménagé pour y accueillir des constructions.  

Choisissez de préférence un site sans nuisances pour obtenir une interaction optimale avec l'environnement. Pour cela, vérifiez les activités environnantes qui pourraient être sources de bruit, de mauvaises odeurs avant qu'il ne soit trop tard ! 

Les terrains situés à la campagne quant à eux, sont souvent plus grands mais très isolés, d'où une utilisation plus fréquente de la voiture pour accéder aux divers services urbains tels que l'environnement scolaire ou commercial.

D'autre part,  l'orientation de la vallée, la pente du terrain, l'exposition au soleil, la protection vis-à-vis des vents dominants (l'inclinaison des arbres) sont autant d'éléments à prendre en compte. 

L'observation des choix effectués auparavant en matière de zones constructibles peut orienter la recherche du terrain adéquat.

Les diverses catastrophes de ces dernières années sont là pour rappeler que si certaines zones pourtant attractives n'ont jamais été construites, c'est qu'il y a une raison.

Il faut également savoir que certains terrains sont situés sur des sites sensibles ou protégés qui nécessitent l'intervention de spécialistes du paysage ou de l'environnement.

Qualité du sol et du sous-sol

Vérifiez auprès de la commune que vous n'êtes pas dans une zone à risque (inondation, incendie de forêt, avalanche, secousses sismiques, mouvements de terrains, émanations de radon, etc.).

Voici une liste des défauts liés au sol les plus courants rencontrés sur des terrains :

- les arbres sont tordus, il y a des risques de glissement de terrain et sûrement en présence de terrain argileux.

- la présence de saules et de peuplier indiquent la présence d'eau en faible profondeur.

- le terrain est très meuble, a été remblayé, ou bien se situe dans une zone d'exploitation minière en activité ou non 

- il est proche de marécages ou de point d'eau .

Cela peut vous faire sourire mais pensez également à regarder le nom des rues aux alentours (rue du marais...)

Au moindre doute sur l'homogénéité ou la stabilité du terrain, ne pas hésiter à réaliser une étude géologique complète, seule capable de fournir une cartographie exacte du sous-sol.

Si vous vous trouvez sur une zone à risque, vérifiez que votre constructeur connaît les règles techniques prévues pour la prévention de ces risques, et qu'il les applique.

Cependant certains problèmes liés au sol peuvent entraîner des sujétions de fondation ou d'implantation, ayant des répercussions sur l'architecture elle-même et donc une recherche plus difficile des solutions optimales pour le maître d'ouvrage.

Par exemple, la géométrie du terrain (un terrain en pente) peut s'avérer contraignante du point de vue des études, de l'organisation et de la conduite du chantier et ainsi, augmenter parfois le coût de la construction de 10 à 20%.

Pour plus d'informations, vous pouvez vous renseigner auprès de la DDE qui saura également vous conseiller, ainsi qu'auprès de la Préfecture, de la mairie ou du CAUE.

Pensez à noter toutes les questions qui vous viennent à l'esprit

Quelles sont les dispositions prises pour l'évacuation des eaux de pluie et la protection des sous-sols contre les infiltrations et inondations ?

Le décapage du terrain pour y implanter la maison ne va-t-il pas introduire de risque d'accumulation d'eau en cas d'orage ? La maison ne va-t-elle pas être implantée sur un remblais ?

Le ferraillage des angles de murs et du linteau sont-ils prévus ?

La taille

Le choix de la taille du terrain se fait en fonction du budget mais aussi en fonction de l'architecture de la future maison.

En ce qui concerne les prix des terrains, ils sont variables selon les régions. Pensez à vous poser quelques questions sur le prix indiqué (est-il HT ou TTC ?), sur la valeur des taxes additionnelles : TRE (taxe de raccordement aux réseaux) et TLE (taxe locale d’équipement : dépend de la SHON et du type d’emprunt contracté), sur les valeurs probables des taxes foncières et d’habitation (dépend de la commune et de la SHON) et sur la durée d’exonération de l’impôt foncier ? (dépend de la commune, et du type de prêt ...)

Il faut compter environ 1/3 du budget pour le terrain et 2/3 pour la construction.

Pensez à harmoniser la surface totale.

Vous n’êtes pas libre de construire sur la totalité du terrain. C’est le plan d’occupation qui vous donne cette indication. En effet, il fixe un coefficient d’occupation des sols (COS) qui vous permet de déterminer la surface de plancher constructible sur votre terrain. Pour connaître cette surface, il vous suffit de multiplier la superficie du terrain par le coefficient d’occupation des sols indiqué. Par exemple, pour un terrain de 1000 m² avec un COS de 0,3, la surface de plancher que vous pourrez construire sera limitée à 1000 x 0,3, soit 300m². Attention! Cette superficie comprend la somme des surfaces des planchers, épaisseur des murs de chaque niveau de construction comprise.  

L'orientation

Pensez déjà à l'orientation de la maison.

La façade sud est lumineuse et chauffée par le soleil l'hiver, elle peut facilement être protégée l'été avec des arbres. elle convient aux pièces dans lesquelles on vit (séjour), elle doit comprendre un maximum d'ouvertures.

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La façade nord est plus froide et plus ventée, elle est réservée aux pièces peu chauffées qui jouent un rôle de tampon isolant comme le garage ou le cellier ou même la cuisine qui produit déjà de la chaleur.

Les ouvertures doivent être réduites au minimum, et si elles sont nécessaires (accès à une terrasse, vue dont il serait dommage de se priver, etc.), elles doivent se munir de très bonnes isolations : double-vitrage, volet, rideaux...)

La façade ouest est difficile à protéger du soleil l'été, c'est une source de surchauffe en fin d'après-midi.

La façade est permet de faire entrer le soleil au petit matin, idéal pour l'aération des chambres le matin et pour préserver leur fraîcheur le soir.

L'environnement extérieur

Pensez à pouvoir orienter votre maison par rapport aux sources sonores et aux écrans possibles (butte de terre, mur protecteur), surtout si votre terrain est situé à proximité d'une voie de circulation bruyante. L'existence de certaines nuisances (phoniques par exemple) nécessitent des études architecturales ou techniques supplémentaires et peuvent entraîner des prestations inhabituelles.

Regardez l'ombre que peuvent porter les constructions proches sur votre maison et réciproquement. Il faut savoir que la vue n'est pas un droit protégé et une construction peut venir l'obstruer et réciproquement

Il faut connaître le régime des vents dominants (qui soufflent le froid et le chaud), repérer le relief et la végétation, déterminer si des constructions proches peuvent faire de l'ombre à certaines heures.

Cherchez à offrir peu de prise aux vents froids, à privilégier les orientations les plus ensoleillées, et à bien capter lumière et soleil.

Les arbres à feuilles caduques sont des parasols naturels. Leurs feuilles créent de l'ombre l'été et disparaissent l'hiver pour laisser passer le soleil.

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Le cadastre et le droit de voisinage

Les servitudes

Les servitudes sont un droit détenu sur votre propriété.

Il en existe de deux sortes :

Les servitudes de droit privé : les servitudes de passage (terrain enclavé donc nécessité de passer sur un terrain avoisinant pour accéder à la rue), les servitudes d'écoulement des eaux (le terrain reçoit les eaux naturelles provenant d'un terrain où de la voie publique situés au dessus), contrainte de mitoyenneté, servitudes de vue, limites de propriétés non définies sur le terrain nécessitant un bornage...

Les servitude de droit public : réglementations sur hauteurs, forme et aspect extérieur des constructions, alignements de façades, plantations minimales à réaliser, passage de canalisations de gaz, d'eau potable, de lignes électriques...

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Vous devez bien vous renseigner avant l'achat car ces terrains sont contraignants. Les servitudes de droit public sont mentionnés dans le PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou dans le certificat d'urbanisme.

Les haies, les murs, les arbres

Les séparations

La personne qui a construit ou fait construire la séparation et qui en a payé l'intégralité des travaux est la véritable propriétaire. Il est possible d'en acquérir la copropriété en participant 50% à la construction ou en remboursant la part aux propriétaires.

Chaque propriétaire doit participer à 50% de l'entretien et à la réparation de sa séparation. Si les dégradations sont le fait d'une seule personne, c'est celle-ci qui devra en assumer l'entière responsabilité.

Le droit de se clore est reconnu par le code civil à tout propriétaire d'un terrain, sous réserve de ne pas supprimer ou rendre incommode l'exercice de servitudes légales ou conventionnelles (droit de passage, servitude d'écoulement des eaux...) ou de ne pas occasionner de trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Depuis 1986, l'édification d'une clôture n'est plus soumise à autorisation d'urbanisme mais, selon sa nature et sa situation, peut être subordonnée à déclaration préalable.

Les arbres

Tout propriétaire peut décider d'abattre ou non un arbre sur sa propriété, mais il peut être obligé dans certains cas de demander une autorisation.

Cependant, par exception, si cet arbre est mort, cassé ou dangereux, le propriétaire du terrain sur lequel il est situé peut procéder à son abattage sans formalités.

Le propriétaire peut même être contraint d'abattre ses arbres s'ils sont gênants ou dangereux. C'est le cas en particulier le long des routes où des arbres peuvent, de par leur implantation, présenter un certain danger pour la circulation (par exemple, arbres masquant un carrefour).

Dans ce cas, le propriétaire de la voie (Etat, collectivité) peut par arrêté prescrire l'élagage (coupe des branches) ou l'abattage des arbres gênant la circulation.

L'arrêté peut fixer le délai de mise en oeuvre et les dispositions en cas de manquement du propriétaire (procès verbal, travaux réalisés d'office et mis à la charge du propriétaire).

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